Hej grannar!

Inför årets årsstämma har det inkommit totalt sex motioner. Dessa har styrelsen nu besvarat. Samma motioner och svar hittar ni även i den årsredovisning som kom i alla medlemmars brevlåda igår.

Trevlig kväll,
Styrelsen

Motion 1
Motion till årsstämma
Ämne: Bekämpa råttor

Bakgrund:
Under året problemet på råttor eskalerat. Vissa hus är mer påverkade än andra. På Kvarnbacksvägen 117 (Södra delen) har råttorna grävt stora hål runtom fasaden för att sedan ta sig in i källarförråd genom bottenfasaden och orsakat stor materiell skada. Konsekvensen har blivit att föreningen fått anlita ett företag som har gått in och rensat, gjutit igen ett gäng råtthål samt städat upp. Även husets norra sida är kraftigt angripen med stora hål i marken utanför.

Förslag på lösning:
För att undvika kostsamma, akuta åtgärder föreslås att investeringar görs för att såväl åtgärda nuvarande problem som förebygga nya problem i framtiden. Föreslår en översyn av samtliga fastigheter samt upprättande av åtgärdsplan med prioriteringsordning. De mest angripna fastigheterna behöver dräneras, buskage och rabatter ska tas bort som finns i direkt anslutning till fastigheten samt singel ska läggas närmast huskroppen för att skapa tillfredsställande dränage samt ogästvänlig miljö för råttor.
Meddelande till styrelsen: Om arbetet för detta redan planerats kan ni bortse från denna
motion. Detta gäller även om en liknande motion lämnats in.

Tusen tack för bra jobb!
Anna Bengtsson
Kvarnbacksvägen 117
LGH 37/1201
0707394529

Svar på Motion 1
Styrelsen föreslår att stämman beviljar motionen. Att kommande styrelse genomför översyn av samtliga fastigheter och upprättar en åtgärdsplan med prioriteringsordning.

Motion 2
Jag tycker att det under vinterhalvåret är väldigt mörkt -och därmed väldigt otryggt- i vårt
område, så jag skulle vilja att vi satte upp fler ljuskällor.
Kerstin Nörler
Lgh 7, Kvb 131

Svar på Motion 2
Styrelsen föreslår att stämman avslår motionen.

Styrelsen håller med motionären men vill även påpeka att det mesta av den aktuella marken tillhör Stockholm stad. Styrelsen föreslår att stämman ger uppdraget till styrelsen att utreda belysningen i området.

Motion 3
1. Sophanteringen är föråldrat. Vilka planer är framtagna för att utveckla det?
2. Entrédörrarna går inte lätt att låsa till öppetläge. Jag ser många som kämpar med tunga
barnvagn. Kanske ett förbättringsprojekt.
3. Kan föreningen ta fram en lista ”top suppliers” för olika tjänster (t ex golvslipning,
måleriarbete osv) och därmed medverka till bättre priser?
Med vänlig hälsning
Jorma Pontus Leistén
076-2608517

Svar på Motion 3
Styrelsen svarar på de 2 första frågorna då inget förslag har framställts. Gällande fråga 3
föreslår styrelsen att stämman avslår motionen.

Fråga 1. Styrelsen har fått kännedom om att från 2023 kommer det vara lagstadgat att matavfall ska skiljas från hushållssoporna och sorteras separat, från 2021 kommer det vara en rekommendation.
Styrelsen har planer på att ändra sophanteringen till sopstationer med bottentömmande kärl och separata kärl för matavfall. Detta kommer att byggas på föreningens mark i anslutning till fastigheterna. Styrelsen planerar att detta ska genomföras under 2020.
Investeringen i nytt sopsystem beräknas minska kostnaden med ca 40% per år.
Detta innebär bland annat att sopnedkasten tas bort.

Fråga 2. Frågan är överlämnad till fastighetsförvaltaren.

Fråga 3. Styrelsen föreslår att stämman avslår motionen.
Dessa typer av tjänster är inte styrelsen uppdrag, men medlemmarna uppmuntras till dialog och utbyte av erfarenheter på föreningens forum på www.brfriksby.se samt dialog med fastighetsförvaltaren.

Motion 4
En motion ang rengöring av ventilationskanaler i köket

Hej,

Med tanke på att det endast är tillåtet att använda kolfilterfläkt i köket så går det inte att
undvika att det samlas både damm och fett i ventilationskanalen.
Jag har uppfattat att allt som finns ” innanför” väggarna tillhör ju BRF och ansvaret av
skötseln ligger därför inte hos bostadsrättsinnehavaren. Jag har konsulterat en ventilationsfirma som rekommenderat rengöring varje 5-8 år pga en ev
brandrisk. Jag har bott i föreningen nu snart 10 år och ställt frågan om detta X3 utan att ännu nåtts av ngt svar.
Hur ser BRF `s plan kring detta ?

Med vänliga hälsningar
Heidi Alopaeus Holmström
Lägenhet nr 55

Svar på Motion 4
Styrelsen svarar då inget förslag har framställts.

Styrelsen föreslår att stämman ger uppdrag till styrelsen att inventering av IM kanaler sker i
samband med nästkommande OVK.

Motion 5
Motion: Angående investeringar

Vi fick ett nyhetsbrev under hösten vilket var mycket intressant!
Styrelsen berättade där att det ska bli en hel del nya investeringar.
1. Fasadbyten på 3 (!) fastigheter,
2. Renovera tvättstugan (singular), men vi har ju två? Ska en försvinna?
3. Nytt sopsystem
Det informeras om att föreningen ska kunna ta största delen av egen kassa men också teckna ytterliggare lån och efter nuvarande ränteläge kommer det inte påverka avgiften heter det.

Vi med flera, ställer oss några frågor som stämman borde bli informerade om.
1. Hur väl följer det här underhållsplanen? Är 3 fasadrenoveringar verkligen kritiska att
göra? Har extern hjälp efterfrågats?
2. Ska vi stänga en tvättstuga? Har styrelsen undersökt tvättbehovet? Kommer det bli
färre tider?
3. Ska vi verkligen göra så här mycket på en och samma gång?
4. Har det gjorts någon analys av hur det här kan påverka oss framåt i tiden? Exempelvis
vid normaliserad ränta.

Att de nya lånen med dagens ränteläge inte kommer behöva påverka avgiften, är att
göra arbetet på tok för enkelt. Det är inte mycket värt då dagens räntor är extremt
låga och bör absolut inte tas för givet.

Vi som boende blir faktiskt lite oroliga. Vi har, som de flesta av er vet, inte amorterat i takt
med hur stambytet skrivs av (alltså amorterat för lite) och nu ska vi ta fler lån, istället för att
amortera.

Är alla dessa investeringar verkligen nödvändiga?
Vad kommer dessa betyda för oss och vår ekonomi på sikt?
Vår oinsatta bedömning är att detta är investeringar på runt 5-6 miljoner kronor. Då tycker vi att stämman borde bli mycket mer informerad och att medlemmarna får själva ta sig an och förstå vilka risker det innebär för framtiden. Vi har idag ca 25 miljoner i lån, med andra ord kan vi öka lånen med över 20% för dessa investeringar.

Vi föreslår stämman: att ge den kommande styrelsen i uppdrag att först besvara frågorna,
sen återkomma med en ordentligt genomarbetad likviditetsanalys samt en analys av vilka
ökade risker dessa nya lån ger oss. Om ränteläget förvärras (normaliseras) vad betyder det då för oss i föreningen? Hur mycket kan avgiften behöva höjas?
Om dessa investeringar, (undantaget sopor/någon fasad kanske) ej är av strikt nödvändig och snarast möjlig karaktär, föreslår vi att styrelsen presenterar likviditetsanalysen och
ränteanalysen innan dessa investeringar görs, antingen på en extrastämma eller nästa års
stämma, för att sedan låta stämman ta beslut om allt ska göras/eller i vilken takt då det utan tvivel innebär en ökad risk för alla i föreningen.

Tobias Wilbs, tidigare styrelseledamot,
Jan Stigwall, tidigare styrelseordförande,
Omar Azam, tidigare styrelseordförande
Kerstin Nörler, tidigare styrelseordförande

Svar på motion 5
Styrelsen föreslår att motionen avslås.

Styrelsen besvarar frågorna:
Ang. Fasadrenoveringar
Styrelsen har inte kunnat följa gällande underhållsplan som anger att samtliga fastighetsfasader ska vara renoverade till 2023, då föregående stämma beslutade att inte uppta några nya lån under räkenskapsåret. Detta beslut gör att arbetet försenats.
Enligt underhållsplanen är 4,5M per år angivet som investering för fasadrenoveringar per år
fram till 2023.

Styrelsen har under samråd med extern expertis (Teknisk förvaltare) kommit fram till att 3
fastighetsfasader är i behov av renovering under kommande räkenskapsår.

Ang. tvättstugan
Idag är tvättstugorna mycket slitna med trasiga väggar, slitna ytor och under året har reparationer av maskiner ökat kraftigt och vi har nyligen varit tvungna att byta två maskiner. Planen är därför att renovera/bygga om ena tvättstugan så vi kommer att ha kapacitet för fyra olika ”tvättare” 1 tvättstuga med totalt 8 maskiner för vanlig tvätt, samt 1 maskin för Grovtvätt. Vissa maskiner är upp till 25 år gamla.

Slutsatsen av detta har gjort att styrelsen prioriterat denna investering och tidigarelagt denna. Detta sker för att undvika ökande reparationskostnader i framtiden.

Den andra tvättstugan kommer att förslagsvis göras om till förråd/lokal för uthyrning.

Ang investeringar, kostnader och lån
Att ständigt bara skjuta kostnader på framtiden och låta delar av föreningens gemensamma delar förfalla är inte ansvarsfullt, det kan resultera i att förenings kostnader ökar, värde sänks och vilket även sänker medlemmens värde på bostaden.
En bostadsrättsförening måste se till att gemensamma delar som tvättstuga och avfallshantering fungerar och investeringar sker på ett ansvarsfullt sätt.

Styrelsens uppdrag är att förvalta bostadsrättsföreningen och dess tillgångar för bostadsrättsinnehavarnas på bästa sätt enligt upprättad underhållsplan. Detta innebär bland annat att se till att värdet på våra tillgångar består och om möjligt ökar. För att detta ska kunna ske måste man investera i underhåll och även utveckla för framtidens behov och krav. Gör man inte det kommer kostnader att öka för underhåll. Vi pratar alltså inte om att ta några risker utan att göra grundläggande investeringar. Föreningen kan inte underlåta sig att inte följa underhållsplanen. Vare sig statsobligationer eller långa boräntor indikerar några stora förändringar de kommande åren.

Styrelsen arbetar därför med att ha olika längd på bindningstiden för lånen för att sprida risken, Se Not 7 i Årsredovisningen.

Som angivits tidigare att ständigt bara skjuta kostnader på framtiden och låta delar av
föreningens gemensamma delar förfalla är inte ansvarsfullt, det kan resultera i att förenings
kostnader ökar, värde sänks och vilket även sänker medlemmens värde på bostaden.

Motion 6
Motion: Investeringsbeslut för kalenderåret 2019/2020

Med tanke på hur informationsvägen kan gå och stora investeringsbelopp, där ett fåtal
personer i en styrelse ganska enkelt kan ta beslut om väldigt stora belopp och i föreningens namn ta upp stora lån som kan öka risken/påverka föreningen i fel riktning har vi funderat över hur det kan förenklas och låta fler medlemmar vara i samstånd. Vid en misskött föreningen kan medlemmar förlora stora summor pengar.
Genom de senaste nyhetsbreven har det visat sig tydligt att det är väldigt stora investeringar på gång i vår förening.

Finansieringen skall, enligt nyhetsbrev, ske genom att föreningen skall öka sina skulder.
Stambyte investeringen, som skedde för exakt tjugo år sedan, finansierades genom lån.

De lånen borde vara amorterade till 50% idag, vilket inte har skett.
Anledningarna till dessa stora investeringar är också lite dolda, iaf om man inte kontinuerligt som medlem pratar med styrelsen. Informationen finns inte riktigt där för samtliga.

För att öka informationen, samt vad det egentligen handlar om, hur mycket pengar det är och hur det kan påverka, blir vår motion:

Att styrelsen på stämman presenterar alla planerade investeringar (inkl belopp) för
räkenskapsåret 2019/2020 på över 0,3 MSEK, samt anledning till varje investering.
Vid eventuellt lånebehov skall styrelsen presentera totalt belopp, amorteringstid och
vilken genomsnitts ränta under amortingstiden som styrelsen använt vid sina
beräkningar, och på vilka grunder man har baserat dessa beräkningar.
Att stämman beslutar vilka investeringar som skall göras under räkenskapsåret.

Tobias Wilbs, tidigare styrelseledamot
Jan Stigwall, tidigare styrelseordförande
Omar Azam, tidigare styrelseordförande
Kerstin Nörler, tidigare styrelseordförande

Svar på Motion 6
Styrelsen föreslår att motionen avslås. Med hänvisning till föreningens Stadgar.

28§ Beslut i vissa frågor
Beslut som innebär väsentlig förändring av föreningens hus eller mark ska alltid fattas av
föreningsstämma. Om en ny-, till- eller ombyggnad innebär att medlems bostadsrätt förändras ska samtycke från medlem inhämtas. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyres- nämnden.

30§ Styrelsens åligganden
Bland annat åligger det styrelsen:
 att svara för föreningens organisation och förvaltning av dess angelägenheter
 att avge redovisning för förvaltning av föreningens angelägenheter genom att avlämna
årsredovisning som ska innehålla berättelse om verksamheten under året
(förvaltningsberättelse) samt redogöra för föreningens intäkter och kostnader under
året (resultaträkning) och för dess ställning vid räkenskapsårets utgång
(balansräkning)
 att senast en månad före ordinarie förenings- stämma till revisorerna avlämna
årsredovisningen
 att senast en vecka före ordinarie föreningsstämma hålla årsredovisningen och
revisionsberättelsen tillgänglig
 att föra medlems- och lägenhetsförteckning; föreningen har rätt att behandla i
förteckningarna ingående personuppgifter på sätt som avses i personuppgiftslagen

Att tillägga är att Tvättstugan och Sophanteringen är projekt som styrelsen arbetar med för
tillfället och endast fasadrenovering för 3 fastigheter är beslutat till en kostnad av 3’328’750.

Styrelsen utvärderar löpande föreningens ekonomi, underhållsplan samt arbetar för att förvalta medlemmarnas tillgångar.